Le regard d'un acheteur, à vos côtés
Vendez votre société patrimoniale immobilière.
L'esprit tranquille.
Profitez de l'expérience concrète d'un acheteur qui a analysé des milliers de sociétés patrimoniales. Gardez contrôle et clarté tout au long du processus.
(janvier 2021)
Par où commencer?
Vendez votre société patrimoniale sans vous faire avoir en fin de course
Vendre sa société patrimoniale, par où commencer? Faut-il faire appel à un agent immobilier? Ou à un conseiller M&A ("Mergers & Acquisitions", fusions et acquisitions)?
Bénéficiez plutôt de l'accompagnement et du regard d'un acheteur: une expérience concrète. Sachez à quoi vous attendre.
- Qui sont vos acheteurs potentiels? Que recherchent-ils? Gardez contrôle et clarté tout au long du processus.
- Sachez identifier les acquéreurs pertinents et évaluer les offres avec précision.
- Tenez compte de facteurs essentiels qui vont au-delà du simple prix.
Vous reconnaissez-vous dans ce qui suit?
01Vous voulez simplifier ou transmettre
Retraite, transmission aux enfants, ou simplement alléger une structure devenue lourde à gérer. Vous cherchez une sortie nette, pas une vente immeuble par immeuble étalée sur des années.
02Vous êtes plusieurs, et pas toujours d'accord
Frères et sœurs, héritiers, associés de longue date. La cession globale des actions offre une issue équitable et rapide, sans les délais ni les tensions d'une liquidation bien par bien.
03L'immobilier n'est plus votre priorité
Vous avez acheté au fil des années grâce à la trésorerie de votre activité, comme médecin, avocat, consultant ou commerçant. Aujourd'hui, cette poche immobilière prend un temps que vous préférez consacrer ailleurs.
04Vous avez une offre sur la table et vous doutez
Un acheteur vous a approché. Le chiffre paraît correct, mais vous n'avez aucun point de comparaison, et personne d'indépendant pour vérifier ce qu'il vaut vraiment.
Il s'agit maintenant de ne pas vous faire avoir en fin de course. Ce que vous avez construit pendant tant d'années mérite qu'on vous aide à trouver la bonne approche pour votre sortie.
C'est votre cas? Lisez la suite.
Positionnement
Trois routes habituelles, et ce qui manque à chacune
Les conseillers M&A
Ils vendent des sociétés, tous secteurs confondus. La société patrimoniale immobilière est une niche dans la niche, et très peu en ont acheté une eux-mêmes.
L'acheteur en face
Quel que soit le discours, ses intérêts sont assis de l'autre côté de la table. C'est structurel, pas une question d'honnêteté.
Les agents immobiliers
Ils vendent des immeubles, pas des actions. Ce que valent les murs n'est qu'une partie de ce que valent vos parts.
J'ai acheté des dizaines de ces sociétés. C'est précisément pour cela que je sais comment un acheteur valorise la vôtre, où il poussera, et ce qu'il ne dira pas. Ici, je suis assis de votre côté de la table, et c'est vous qui me payez.
Comment?
Une approche personnelle, du point de vue de l'acheteur
Après avoir analysé des milliers de sociétés patrimoniales, rencontré des centaines de vendeurs et racheté des dizaines de ces sociétés, je mets cette expérience au service des vendeurs.
Une approche personnelle et humaine, qui prend soin de vos intérêts. Votre situation est unique: la remettre en perspective est donc important. Disposer d'un regard simple mais approfondi, du point de vue de l'acheteur, est précieux.
Mon objectif ultime est de tenir ma promesse: vous faire vivre la vente de votre société patrimoniale avec toutes les cartes en main et en toute tranquillité d'esprit.
- Définissez vos attentes et vérifiez si elles sont fondées. Sachez reconnaître l'acheteur qui offre un peu moins, mais à des conditions plus avantageuses.
- Faites-vous aider pour ne pas être aveuglé uniquement par les chiffres.
- Appuyez-vous sur mon expérience, complétée par celle de partenaires et de conseillers, pour mener votre sortie de la manière la plus efficace.
Formules
Choisissez la formule qui vous convient
Du guide à suivre en autonomie à la gestion complète de la vente: quatre niveaux d'accompagnement.
Bronze
En autonomie (guide complet)
2.000 EURhors TVA
- Comment aborder la valorisation de vos actions, sur la base de votre bilan
- Fichier calculateur pour calculer et comprendre facilement la valeur de vos actions
- Comprendre le marché, les avantages et inconvénients de la vente, et ce qui intéresse un acheteur
Silver
En autonomie, mais personnalisé
3.000 EURhors TVA
- Estimation détaillée et personnalisée de la valeur de vos actions
- Explication de la fourchette de prix à attendre et de la manière dont un acheteur regarderait votre profil
- Types d'acheteurs potentiels pour votre profil
- Scénarios possibles et paysage fiscal actuel et futur en Belgique
Gold
Ensemble
6.000 EURhors TVA
- Tout le contenu de la formule Silver
- Liste étendue d'acheteurs belges avec leurs objectifs, et qui convient le mieux à votre société
- Rencontre à votre domicile, ou ailleurs, pour discuter ensemble de tous les détails
Platinum
Ensemble, jusqu'au bout
Sur demande3% à 6% de la valeur des actifs
- Gestion complète du processus de vente, de A à Z
- Expertise des biens avec des professionnels locaux
- Gestion des offres des acheteurs, et suivi continu à vos côtés et avec votre comptable/fiscaliste
Qui je suis
Jeremie RaedemaeckerCession de sociétés patrimoniales
Mari et père dans la trentaine, je suis animé par un vif intérêt pour la rencontre entre l'immobilier, la construction d'un patrimoine transgénérationnel et, en parallèle, la cession stratégique d'entreprises.
Chaque nouvelle rencontre est une occasion de grandir et nourrit le développement personnel.
Le temps n'est pas seulement de l'argent. Il est inestimable et mérite d'être chéri comme tel.
"Humain et pourtant très professionnel. Cet aspect me parle et me touche personnellement. Les rencontres chaleureuses que nous avons eues avec vous ont été très appréciées, en plus de votre expertise."
Chantal D. (Louvain)
"Votre aide précieuse dans la vente de notre société familiale de longue date a rendu tout le processus fluide et sans stress. Nous apprécions grandement votre expertise et l'attention sincère que vous nous avez témoignée."
Patrick D. (Alost)
"Votre accompagnement a rendu la vente de notre société fluide. Votre empathie et votre professionnalisme ont été remarquables. Nous n'aurions pu rêver de meilleurs conseils à nos côtés."
Luc V. (Bruxelles)
"Votre approche a rendu la vente de notre société et de ses biens facile. Vous avez su équilibrer le processus. Nous apprécions profondément votre soutien."
Edith D. (Anvers)
Questions fréquentes
Ce que les vendeurs demandent le plus souvent
Qu'est-ce qu'une société patrimoniale?
Une société patrimoniale (aussi appelée société immobilière, ou simplement "patrimoniale") est une société belge qui gère et/ou exploite principalement des actifs immobiliers. À ne pas confondre avec une SIR (société immobilière réglementée), l'équivalent belge du REIT ("Real Estate Investment Trust") américain.
À l'origine, la société a pu être créée pour une autre raison (par exemple comme société de management d'un médecin, d'un avocat, d'un consultant, etc.), mais avec le temps elle a servi exclusivement à gérer des biens immobiliers.
Son objet principal est la gestion de biens immobiliers: habitations, immeubles commerciaux, terrains et autres investissements immobiliers. Il peut bien sûr encore y avoir une voiture et d'autres actifs dans la société.
En tant qu'actionnaire d'une société patrimoniale, quelles sont vos options pour vous en défaire?
Il y a deux possibilités: soit la société vend ses biens immobiliers ("asset deal") et est ensuite liquidée, soit vous vendez les actions ("share deal") en une seule transaction. Le share deal suppose que tous les biens soient vendus au même acheteur (ou que vous conserviez un ou plusieurs biens à titre privé).
Asset deal: des frais de notaire et des droits d'enregistrement sont dus (12% en Flandre, 12,5% à Bruxelles et en Wallonie), à charge de l'acheteur, et la société est imposée sur la plus-value au taux de l'impôt des sociétés (25%). Il ne reste alors qu'une société vide; distribuer la plus-value sous forme de dividende entraîne un précompte mobilier (ou 10% via une réserve de liquidation, suivie de la liquidation).
Share deal: aucune intervention notariale n'est requise. Depuis le 1er janvier 2026, la plus-value sur les actions est imposable dans le chef du vendeur personne physique, mais uniquement sur la valeur créée après le 31 décembre 2025 (la plus-value constituée jusqu'à cette date reste exonérée). Si vous détenez au moins 20% des actions, la plus-value est exonérée jusqu'à 1.000.000 EUR (sur une période glissante de cinq ans), puis imposée à un taux progressif à partir de 1,25%; en dessous de 20%, elle est imposée à 10% après une exonération annuelle de 10.000 EUR (indexée).
Garder la société, vendre l'immobilier: la plus-value peut être taxée de manière étalée dans le temps en réinvestissant l'intégralité du prix de vente dans des actifs amortissables (article 47 du Code des impôts sur les revenus 1992, CIR 1992), par exemple sur 33 ans en cas de réinvestissement dans de l'immobilier résidentiel loué, à condition que le bien ait été détenu depuis plus de cinq ans. Y recourir uniquement pour conserver la société en vue d'autres activités ne fait que repousser le problème.
Que deviennent les prêts bancaires, les comptes courants ou les garanties personnelles?
Les éventuels prêts bancaires sont repris par l'acheteur. Le compte courant au passif vous est remboursé lors de la reprise des actions. Le compte courant à l'actif est soit remboursé par vous avant la cession, soit déduit du prix de vente. Les garanties personnelles sont également levées à ce moment-là.
Comment se déroule le processus de vente?
- Transmission des documents et informations à l'acheteur potentiel (après la signature éventuelle d'un accord de confidentialité, "NDA" pour "Non-Disclosure Agreement").
- Première rencontre, et visite du ou des biens.
- L'acheteur envoie son offre.
- Une fois l'offre acceptée, l'acheteur envoie une lettre d'intention, signée ensuite dès son acceptation par chaque partie.
- Période d'analyse de la société, aussi appelée due diligence (actif, passif, historique…). Certains acheteurs négocient encore à ce stade en fonction de ce qu'ils découvrent.
- Rédaction d'une convention de cession d'actions (SPA, "Share Purchase Agreement").
- Signature de la convention, inscription au registre des actionnaires, paiement et transfert effectif de la société.
Combien de temps faut-il compter?
De la première prise de contact à la signature, comptez généralement deux à quatre mois pour un dossier bien documenté.
Ce qui allonge le délai, par ordre de fréquence: des comptes ou des baux incomplets, une situation urbanistique à régulariser, la désolidarisation des garanties bancaires, et le nombre d'actionnaires à mettre d'accord.
Ce qui le raccourcit: avoir rassemblé dès le départ les statuts, les comptes des trois derniers exercices, le détail des emprunts en cours, les baux et les titres de propriété.
La vente sera-t-elle rendue publique?
Pas la vente elle-même. La convention de cession est un acte sous seing privé: aucun notaire n'intervient, elle n'est ni enregistrée ni publiée. Le transfert est inscrit au registre des actionnaires, un livre interne à la société.
Deux nuances souvent ignorées. Le changement de bénéficiaire effectif doit être déclaré au registre UBO. Depuis l'arrêt de la Cour de justice de l'Union européenne du 22 novembre 2022 et la loi belge du 8 février 2023, en vigueur depuis le 17 février 2023, le grand public ne peut plus le consulter librement: il doit démontrer un intérêt légitime. Les autorités et les professionnels soumis à la législation anti-blanchiment (banques, notaires, avocats, comptables, agents immobiliers) y gardent accès.
En revanche, si vous démissionnez de votre mandat de gérant au moment de la cession, cette démission est publiée aux annexes du Moniteur belge. C'est le seul élément de l'opération réellement visible par tous.
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Un seul share deal au lieu de plusieurs ventes séparées: mieux pour votre client, plus rapide pour vous, et une commission comparable. Accompagnons ensemble la sortie du vendeur.
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Un premier échange, en toute confidentialité
N'hésitez pas à m'envoyer un premier e-mail: cela reste absolument confidentiel. Vous pouvez aussi me contacter par téléphone.
Jeremie Raedemaecker (cession de sociétés patrimoniales belges).
Basé à La Hulpe, actif dans toute la Belgique.